O alojamento local inserido em propriedade horizontal : o impacto da nova legislação

Abstract

A presente dissertação tem como objetivo de análise o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 22 de março de 2022 (Fátima Gomes), no processo n.º 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A, que procedeu à uniformização de jurisprudência quanto à compatibilidade da atividade de alojamento local com frações autónomas em regime de propriedade horizontal destinadas a habitação. Este acórdão fixou jurisprudência no sentido de que a referência a «habitação» no título constitutivo deve ser interpretada como excluindo a possibilidade de exploração de alojamento local. O problema jurídico central consiste na controvérsia interpretativa em torno da admissibilidade do alojamento local em frações destinadas a habitação, considerando os diferentes entendimentos que têm sido sustentados na doutrina e na jurisprudência. Para a abordagem desta problemática, recorreu-se a uma metodologia de cariz qualitativo, baseada na análise crítica de doutrina relevante e na apreciação comparativa de decisões jurisprudenciais que sustentam posições divergentes. Os resultados evidenciam uma forte dicotomia de entendimentos: por um lado, entende-se que o alojamento local não compromete necessariamente a afetação habitacional; por outro, defende-se que tal atividade subverte a função própria de habitação, comprometendo a convivência e tranquilidade dos condóminos. Conclui-se que a posição uniformizadora adotada pelo Supremo Tribunal de Justiça, embora orientada pela proteção do uso pacifico e exclusivo da habitação, suscita dúvidas quanto à sua coerência e coloca desafios ao nível da segurança jurídica e da adaptação da propriedade horizontal à realidade socioeconómica atual.

This dissertation analyses the Judgment of the Portuguese Supreme Court of Justice delivered on 22 March 2022 (rapporteur Fátima Gomes), in case no. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A, which establishes binding case law on the compatibility of short-term rental (Alojamento Local) with autonomous units in horizontal property designated for residential purposes. The judgment held that the reference to “residential use” in the constitutive title must be interpreted as excluding the operation of short-term rental establishments. The core legal issue lies in the interpretative conflict regarding the admissibility of short-term rental within housing-designated units, in light of diverging opinions in both case law and legal scholarship. To address this issue, a qualitative methodology was employed, based on a critical review of relevant national and international legal doctrine and a comparative analysis of judicial decisions supporting opposing views. The findings reveal a clear division of opinion: while some argue that short-term rental does not necessarily alter the residential nature of the property, others maintain that it undermines the exclusive purpose of housing and affects the peaceful enjoyment of co-owners. The conclusion drawn is that, although the restrictive interpretation adopted by the Supreme Court seeks to protect the peace and stability of condominium living, it raises concerns regarding legal certainty and the adaptability of property law to contemporary social and economic realities.