A excepção de não cumprimento de contrato e o direito de retenção no arrendamento urbano

Abstract

Resumo: A excepção de não cumprimento do contrato e o direito de retenção constituem dois institutos legalmente previstos no nosso Código Civil, enquanto meios de defesa que permitem face ao incumprimento de uma obrigação de uma das partes de um contrato, que a contraparte possa incumprir igualmente a sua obrigação, até que se verifique a execução da obrigação do primeiro. A problemática em estudo relaciona-se com o exercício destes institutos no âmbito de um contrato de arrendamento urbano, mais especificamente enquanto meios de tutela exercidos pelo arrendatário contra o senhorio. Através de uma profunda análise da mais variada doutrina e jurisprudência nacionais, conclui-se que os institutos em causa têm momentos e campos de aplicação distintos. Isto é, a excepção de não cumprimento exercida pelo arrendatário durante a execução contratual permite-lhe o incumprimento da sua principal obrigação de pagamento da renda, até que o senhorio cumpra igualmente as suas obrigações essenciais de entregar e assegurar o gozo do imóvel para os fins a que se destina. Já o direito de retenção, permite ao arrendatário recusar a restituição do locado após o término do contrato, nos termos gerais do artigo 754º CC. Por fim, apesar das semelhanças entre os dois institutos jurídicos conclui-se que se tratam de figuras semelhantes, contudo, nunca poderia ocorrer a sua sobreposição, não podendo o arrendatário optar por um em detrimento do outro. Relativamente à sua coexistência, conclui-se que é inviável que o arrendatário invoque simultâneamente os dois expedientes.

Abstract: Exception and default of the contract and the right of lien constitute two institutes legally provided in our Civil Code, as a means of defense that allow the breach of an obligation of one of the parties of the contract, that the counterparty may also breach it until it is verified the obligation of the first. The problem under study is related to the exercise of these institutes under an urban lease, more specifically means of protection exercised by the lessee against the landlord. Through a thorough analysis of the most varied national doctrine and case-law, it is concluded that the institutes concerned have different times and fields of application. That is, a non-exercise exception exercised by the lessee during a contractual performance will enable him to default on his primary obligation to pay the rent, for which it is intended, until the landlord also fulfills his essential obligations to deliver and ensure the enjoyment of the property for its purposes. Whereas the right of lien, authorize the lessee to refuse the return of the leased after the termination of the contract, in the general terms of article 754 CC. Lastly, despite similarities between these two legal institutes it is concluded that they could never be overlapped and the lessee would not be able to opt one for the other. Regarding their coexistence, it is unfeasible for the lessee to invoke them both simultaneously.