Dívidas de condomínio nos contratos de locação financeira imobiliária

Abstract

Há alguns anos, quando se ouvia falar em Locação Financeira, desde logo se assumia tratar-se de locação de bens móveis, nomeadamente e o mais comum entre nós, de veículos automóveis e equipamentos. Todavia, decorreram alterações legislativas significativas que originaram uma mudança expressiva no modus operandi do mercado bancário imobiliário no que concerne ao modo de financiamento dos bens imóveis. Esta inovação traduziu-se na possibilidade da locação financeira se poder aplicar, além dos bens móveis, aos bens imóveis. Contudo, de entre outros aspetos, surgiu uma controvérsia no que respeita aos direitos e obrigações que cabem ao Locador e ao Locatário no âmbito do regime jurídico dos contratos de locação financeira imobiliária. Neste trabalho debruçar-nos-emos especificamente sobre esse tipo de contratos, num tema que é mais controverso na jurisprudência do que na doutrina: que passa por saber a quem respeita a responsabilidade pelo pagamento das dívidas de condomínio de imóvel no regime de locação financeira, em caso de incumprimento, se será ao locador ou por outro lado, ao locatário. Pela importância do tema, pese embora mais jurídica do que académica, o estudo apresentado tem por objetivo desenvolver a temática da locação financeira e, depois de elencadas as características diferenciadoras mais significativas deste instituto jurídico, analisar as eventuais divergências das posições doutrinárias e jurisprudenciais no que a esta matéria diz respeito e, não tendo a pretensão de esgotar a questão controvertida, mas aprofundá-la tanto quanto possível, tentaremos com o máximo rigor, expor a problemática, com o intuito de compreender a quem caberá então a responsabilidade. Levantando um pouco o véu, podemos, desde já, avançar que durante a investigação e estudo sobre este tema, se verifica que a tendência maioritária da jurisprudência pende para que essa responsabilidade seja pertença do Locatário. Contudo, após uma análise mais aprofundada sobre o tema, chegaremos a um entendimento um tanto diverso.

Not long ago, when one spoke of Financial Lease, it was assumed that the topic was related to the lease of movable property namely, and most commonly in our country, the lease of vehicles and equipment. However, significant legal changes brought about a radical transformation in the real estate market modus operandi, particularly in what concerns it’s financing. This change opened up the possibility for financial lease to be used not only to finance movable property, but also to finance immovable property. At the same time, among other aspects, a controversy arose concerning the rights and obligations of the Lessor and Lessee under the legal regime of property leasing contracts. This essay will focus on this type of contract and will address, in particular, a subject that is more controversial in Case Law than in Legal Doctrine: Which party is responsible for the debts related to condominium fees if there is a property leasing contract? Will this responsibility fall under the Lessor or the Lessee? Given the importance of the subject – although more legal than academic – this essay will firstly approach the subject of Financial Lease by defining and characterizing it. It will continue by highlighting the main features of this specific legal arrangement in order to critically examine the divergent views of Legal Doctrine and Case Law. Finally, through further investigation and scrutiny, this essay will try to clarify the problem towards the understanding of the legally responsible party for debts related to condominium fees. Taking a peek at some of the findings of the research, it is possible to attest that Case Law arguments weigh towards the accountability of the Lessee on this matter. However, after further analysis of the topic, the conclusion may differ from the initial assumptions.